Diverse Insolvenzen bei der Project-Gruppe belasten auch die geschlossenen Fonds

[Stefan Loipfinger]

Langsam treffen die Schreiben zu den Einladungen für ordentliche Gesellschafterversammlungen bei den AnlegerInnen ein. Ich vermute, es geht um die Fonds 11 bis 22. Bitte korrigiert mich, wenn auch ältere Fonds dabei sein sollten.

Die beigefügten Informationen sind im Grunde weitgehend bekannt. Was mich aber stört ist die Tatsache, dass die Gesellschafterversammlungen im Umlaufverfahren stattfinden. Entschuldigung, wenn die aktuelle Situation keinen Aussprachebedarf liefert, dann gibt es den doch nie.

Eine Klausel im Gesellschaftsvertrag regelt sogar, wie es doch noch zu einer Präsenzveranstaltung kommen könnte:

Gesellschaftsvertrag, § 15 GESELLSCHAFTERVERSAMMLUNG, BESCHLUSSFASSUNG
[...] 7. Hat die Geschäftsführung das schriftliche Verfahren eingeleitet, sind die Kommanditisten berechtigt, binnen 10 Tagen nach Absendung der Aufforderung zur Teilnahme am Abstimmungsverfahren Widerspruch einzulegen. Erklären insgesamt mindestens 20 Prozent des Kommanditkapitals den Widerspruch, ist die Geschäftsführung verpflichtet, eine Präsenzversammlung einzuberufen. Der Widerspruch bedarf der Schriftform und ist an die Gesellschaft zu richten. Zur Einhaltung der Frist von 10 Tagen ist der Zugang bei der Gesellschaft maßgeblich.

[Stefan Loipfinger]

WICHTIG - TERMINSACHE
Gesellschafterversammlungen im Umlaufverfahren

Ein paar Tage vor Weihnachten hat PROJECT Einladungen zu Gesellschafterversammlungen im Umlaufverfahren verschickt. Man will sich auf diese Art und Weise die Entlastung der Geschäftsführung, der Kapitalverwaltungsgesellschaft und des Registertreuhänders abholen. Das unmittelbar vor den Feiertagen loszuschicken, könnte die Möglichkeit eines Widerspruchs gegen die Abstimmung im Umlaufverfahren verhindern (wollen). Denn grundsätzlich können AnlegerInnen mit mindestens 20 Prozent des Kapitals einem Umlaufverfahren widersprechen und damit eine Präsenzversammlung erzwingen. Zum Beispiel regelt der Gesellschaftsvertrag beim PROJECT-Fonds Metropolen 16 in §15 Absatz 7 folgendes:

Hat die Geschäftsführung das schriftliche Verfahren eingeleitet, sind die Kommanditisten berechtigt, binnen 10 Tagen nach Absendung der Aufforderung zur Teilnahme am Abstimmungsverfahren Widerspruch einzulegen. Erklären insgesamt mindestens 20 Prozent des Kommanditkapitals den Widerspruch, ist die Geschäftsführung verpflichtet, eine Präsenzversammlung einzuberufen. Der Widerspruch bedarf der Schriftform und ist an die Gesellschaft zu richten. Zur Einhaltung der Frist von 10 Tagen ist der Zugang bei der Gesellschaft maßgeblich.

Sinn und Zweck von Präsenzveranstaltungen ist eine Aussprache mit der Geschäftsführung und der KVG. Sich in der aktuellen Situation der Aussprache entziehen zu wollen, ist keinesfalls akzeptabel. Mehr als Zweidrittel der Assets befinden sich in Insolvenzverfahren, was wohl Grund genug für einen Aussprachebedarf sein sollte.

Unten finden Sie deshalb ein ausfüllbares pdf, das Sie gerne verwenden oder auch verteilen dürfen. Ich habe den Inhalt mit Fachanwälten abgestimmt und dieses Formular entwickelt, um Ihnen die einfache Möglichkeit des Widerspruchs zu geben.

Ergänzen sie die befüllbaren Felder im pdf, drucken es aus und unterschreiben es. Dann unbedingt - am besten noch heute - in die Post damit, da bei den meisten Fonds die Schriftform (Textform wurde erst ab Fonds Metropolen 19 eingeführt) festgelegt ist. Zur Sicherheit zusätzlich am besten per Mail versenden.

PROJECT_Widerspruch_schriftl_Beschlussfassung.pdf

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[Stefan Loipfinger]

Der Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz hat sich ebenfalls für einen Widerspruch gegen die Beschlussfassungen im Umlaufverfahren ausgesprochen.

PROJECT Immobilien verhindert Aussprachemöglichkeit auf Gesellschafterversammlungen

Bei den PROJECT Immobilienfonds sollen keine Gesellschafterversammlungen stattfinden. Damit wird den Anleger effektiv jede Möglichkeit zur Aussprache genommen. Stattdessen erhielten die Fondsanleger kurz vor Weihnachten die Unterlagen zur schriftlichen Beschlussfassung. Sie sollen in diversen Fonds der Komplementärin PROJECT Fonds Reale Werte GmbH und die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) PROJECT Investment AG mal eben Entlastung erteilen. Die beigefügten Erklärungen sind bei allen Fonds nahezu identisch. Greifbare Informationen zum Wert der Fondsanteile enthalten sie nicht.

Die vollständige Meldung ist hier zu lesen: PROJECT Immobilien verhindert Aussprachemöglichkeit auf Gesellschafterversammlungen

[cm24epl]

Danke für den Hinweis. Und es gilt das Absendedatum...... das ist wirklich eine perfide Verzögerungsstrategie: Absendedatum aller Schreiben ist in meinem Fall der 18.12.23. Das letzte Schreiben habe ich erst gestern am 27.12. in der Post gehabt. Viele sind in Weihnachtsurlaub oder öffnen während der Weihnachtstage keine "unerfreuliche" Post. Ich bin heute sofort tätig geworden. Wieviel Anleger sind 20% bei den einzelnen Fonds?

[Stefan Loipfinger]

Ich habe dazu mit mehreren Anwälten diskutiert. Die Frage ist aufgrund der nicht ganz eindeutigen Vertragsklausel schwer zu beantworten. Nachfolgend ein Beispiel zu der Klausel beim PROJECT Metropolen 16:

Hat die Geschäftsführung das schriftliche Verfahren eingeleitet, sind die Kommanditisten berechtigt, binnen 10 Tagen nach Absendung der Aufforderung zur Teilnahme am Abstimmungsverfahren Widerspruch einzulegen. Erklären insgesamt mindestens 20 Prozent des Kommanditkapitals den Widerspruch, ist die Geschäftsführung verpflichtet, eine Präsenzversammlung einzuberufen. Der Widerspruch bedarf der Schriftform und ist an die Gesellschaft zu richten. Zur Einhaltung der Frist von 10 Tagen ist der Zugang bei der Gesellschaft maßgeblich.

Klar ist, dass die 20 Prozent nicht die Zahl der AnlegerInnen meint, sondern das jeweilige Kommanditkapital der Fonds. Die 10 Tage sind aber weder als Arbeitstage noch als Kalendertage eindeutig spezifiziert. Auch die Absendung ist nicht klar und dürfte am ehesten den Poststempel meinen (der vermutlich der 21. Dezember und nicht das Datum auf dem Brief ist). Angesichts der vor Weihnachten längeren Postlaufzeiten wäre eine Entscheidung eines Gerichts dazu spannend.

Aber lassen wir die Kirche mal im Dorf. PROJECT wird es hoffentlich nicht darauf ankommen lassen. Wenn auch ein paar Tage nach Neujahr noch Widersprüche ankommen, lässt sie diese hoffentlich gelten. Die PROJECT Investment AG ist eine BaFin-überwachte KVG. Niemand hat Lust darauf (weder die Finanzaufsicht noch die KVG) eine Beschwerdewelle abzubekommen. Wenn es zu einem eindeutigen Widerspruchswillen der AnlegerInnen kommt, dann wird das PROJECT akzepieren (müssen). Eine Klage gegen die Beschlüsse durch einzelne AnlegerInnen würde diese auf Monate blockieren. Auch das ist nicht im Interesse von PROJECT.

Ob es realistisch ist, dass in kurzer Zeit 20 Prozent des Kapitals mobilisiert werden können? Ich halte es zumindest bei einzelnen Fonds für möglich. Das Feedback, das bei mir ankommt, ist überwältigend. Viele VermitterInnen mobilisieren ihre AnlegerInnen. Ich habe selbst 400 AnlegerInnen, VermittlerInnen und sonstige Multiplikatoren angeschrieben, die sich seit August zu PROJECT bei mir gemeldet haben.

Nachfolgend noch eine Aufstellung der verschiedenen Regelungen bei den einzelnen Fonds, die nicht immer identisch sind.

Zum Vergrößern, bitte auf das Bild klicken
Quellen: jeweilige Verkaufsprospekte

[Stefan Loipfinger]

Insolvenzverwalter Volker Böhm hat mit nachfolgender Presseinformation den Verkauf der ersten Immobilie verkündet und ein allgemein hohes Interesse an den 35 Objekten im Bieterprozess vermeldet.

PROJECT Immobilien: hohe Nachfrage nach Grundstücken

• Erster Kaufvertrag unterschrieben, weitere Verträge in Vorbereitung
• Hohes Interesse an allen angebotenen Immobilien
• Insolvenzverwalter Böhm: „Investoreninteresse von Anfang an hoch“

Nürnberg. Die Verwertung von Immobilien der insolventen Nürnberger PROJECT Immobilien-Gruppe kommt gut voran. Wie der Insolvenzverwalter der PROJECT Holding-Gesellschaft, Rechtsanwalt Volker Böhm von der Kanzlei Schultze & Braun, heute mitteilte, hat er einen ersten Kaufvertrag mit einem Investor unterzeichnet. Weitere Kaufverträge befinden sich bereits in Vorbereitung. „Trotz des schwierigen Marktumfeldes war das Investoreninteresse für die angebotenen 35 Immobilien von Anfang an hoch“, sagte Böhm. „Die Gebote bewegten sich im erwarteten Rahmen; teilweise liegen sie sogar darüber, wobei sich die Objekte allesamt in sehr guten Lagen attraktiver deutscher Großstädte befinden, etwa in Berlin, Düsseldorf oder Wiesbaden.“

Die erste verkaufte Immobilie befindet sich in Düsseldorf. Es handelt sich um ein für Wohnbebauung bestimmtes Projektentwicklungsgrundstück in bester Lage (Düsseldorf-Seestern, Hansaallee 242). Die Grundfläche beträgt 6.027 m². Erwerber ist die Rahn-Gruppe aus dem nahegelegenen Gevelsberg, ein auf Planung und Bau spezialisiertes mittelständisches und eigentümergeführtes Unternehmen. Der Verkauf wurde vermittelt und betreut durch das von Insolvenzverwalter Böhm beauftragte Maklerunternehmen „BGA Invest“ www.bga-invest.de. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Der Erwerber will nun gemeinsam mit der Stadt Düsseldorf ein Konzept für die die Bebauung des Grundstücks entwickeln.

Böhm hatte den Verkaufsprozess Ende letzten Jahres eingeleitet. Ziel ist es, die Grundstücke sowie die Bauprojekte, die nicht fortgeführt werden, zugunsten der Gläubiger zu verwerten. Dazu hatte er das Münchner Maklerunternehmen BGA Invest (www.bga-invest.de) sowie das Beratungsunternehmen Falkensteg (https://falkensteg.com) beauftragt, diese Grundstücke und Projekte zu vermarkten. Der Verkauf erfolgt im Rahmen eines internationalen Investorenprozesses, um für die Immobilien das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.

Die zum Verkauf stehenden Objekte werden einzeln vermarktet. Zwar gab es frühzeitig auch Interessenten für den Kauf von Objekten im Paket, doch lagen die dafür abgegebenen Gebote zum Teil deutlich unter den Preisen, die bei einem Einzelverkauf erzielt werden können. Böhm: „Unser Ziel ist nicht, das schnellstmögliche, sondern das bestmögliche Ergebnis.“

Insgesamt stehen 35 Immobilien zum Verkauf. Bei 23 Immobilien handelt es sich um unbebaute Grundstücke. Bei weiteren 5 Immobilien handelt es sich um Projekte, bei denen bereits mit den Bauarbeiten begonnen worden war. Zwar waren bei diesen Projekten einige Wohnungen verkauft worden, allerdings fanden sich keine Investoren, die das Projekt abschließen und die Wohnungen einzeln verwerten wollen. Böhm hat daher den Wohnungskäufern die Rückabwicklung ihres Kaufvertrages angeboten, damit diese Objekte an Investoren veräußert werden können, die die Immobilien fertigstellen und in den eigenen Bestand nehmen. Ziel ist es, den betroffenen Wohnungskäufern ihre bisher geleisteten Kaufpreiszahlungen in möglichst vollem Umfang zu erstatten. Und schließlich stehen weitere 7 Projekte zum Verkauf, die entweder ganz oder weit überwiegend für gewerbliche Nutzung konzipiert sind und bei denen die Bauarbeiten bereits begonnen worden waren.

Es ist davon auszugehen, dass dazu heute auch bereits auf der Gläubigerversammlung eine Zustimmung für einen weiteren Verkauf erteilt wurde.

IN 1371/23
In dem Insolvenzverfahren über das Vermögen d. PROJECT PW Heerdter Landstr. 96 Düsseldorf GmbH & Co. KG, Kürschnershof 2, 90403 Nürnberg, vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin PROJECT 4. Wohnen GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Bernard Marc Oliver Registergericht: Amtsgericht Nürnberg Registergericht Register-Nr.: HRA 18122 - Schuldnerin -

Der Insolvenzverwalter bittet im Berichtstermin am Dienstag, 09.04.2024, 10:30 Uhr, 1. Stock, Flaschenhofstr. 35, Nürnberg, in Ergänzung zu den mit dem Eröffnungsbeschluss vom 23.01.2024 bestimmten Abstimmungspunkten um Zustimmung:

• Kaufvertrag vom 04.03.2024, UVZNr. 357/2024, Notar Dr. Robert Kleba, Köln, zur Immobilien der Schuldnerin (Grundbuch von Heerdt, Blatt 17085, BVNr. 1, FlurNr. 35/343).

Der Kaufvertrag liegt zur Einsicht der Beteiligten auf der Geschäftsstelle des Insolvenzgerichts aus.
Ist die einberufene Gläubigerversammlung beschlussunfähig, so gilt die Zustimmung als erteilt, § 160 Abs. 1 S. 3 InsO.

[Dr. Petra Brockmann]

Sehr geehrte Anleger und Anlegerinnen,

HAHN Rechtsanwälte hat bereits für einen Anleger des PROJECT Wohnen 14 eine erste Klage unter anderem gegen die PROJECT Investment AG, die Kapitalverwaltungsgesellschaft, eingereicht. Nachdem sich hohe Verluste bei den Alternativen Investmentfonds, so auch bei dem PROJECT Wohnen 14, abzeichnen, besteht für die Anleger Handlungsbedarf.

Kumuliert über 30 Prozent Verluste bis Ende 2022
Anders als von der PROJECT Investment Gruppe dargestellt, sind die wirtschaftlichen Probleme keineswegs nur auf die Corona-Pandemie, den Ukraine-Krieg und die gestiegenen Bau-, Energie- und Materialkosten, die unterbrochenen Lieferketten und die gestiegenen Zinsen für Immobiliendarlehen zurückzuführen. Anschaulich lässt sich dies anhand des PROJECT Wohnen 14 aufzeigen, bei dem trotz der seit 2014 bestehenden guten Lage am Immobilienmarkt die Fondsgesellschaft kumuliert über 38 Millionen Euro Verluste erwirtschaftet hat. Und dabei ist das Geschäftsjahr 2023 noch nicht berücksichtigt. In Summe belaufen sich die Verluste auf über 30 Prozent des Kommanditkapitals und setzen sich folgendermaßen zusammen:

Geschäftsjahr	Verluste/Gewinne
2014	-2.340.538,41 €
2015	-10.030.203,49 €
2016	-11.201.311,65 €
2017	-2.675.438,18 €
2018	10.347.413,83 €
2019	-419.681,62 €
2020	-7.149.263,72 €
2021	7.895.850,86 €
2022	-22.516.393,35 €
Summe	-38.089.565,73 €

Die Verluste dürften sich infolge der im Jahr 2023 eingetreten Insolvenzen auf Ebene der Objektgesellschaften noch deutlich erhöhen. Insbesondere der PROJECT Wohnen 14 ist von den Insolvenzen der Objektgesellschaften stark betroffen. Von insgesamt 72 Objektgesellschaften sind zum 31.01.2024 56 insolvent.

Erstes Pilotverfahren
Die derzeit von HAHN Rechtsanwälte für einen Anleger des PROJECT Wohnen 14 geführte Klage richtet sich insbesondere gegen die zuständige Kapitalverwaltungsgesellschaft PROJECT Investment AG. Bei den Alternativen Investmentfonds (AIF) nehmen die Kapitalverwaltungsgesellschaften eine zentrale Rolle ein. So ist die PROJECT Investment AG auch bei dem AIF PROJECT Wohnen 14 zuständig für die Verwaltung des Investmentvermögens und die rechtliche Konzeption der Fondsgesellschaft einschließlich der Erstellung des erforderlichen Vertriebsmaterials. Die PROJECT Investment AG ist dementsprechend auch Herausgeberin des Verkaufsprospektes und der Wesentlichen Anlegerinformationen. Ist der Verkaufsprospekt unrichtig oder unvollständig, kann die Kapitalverwaltungsgesellschaft hierfür gemäß § 306 Abs. 1 KAGB haftbar gemacht werden. Entsprechendes gilt bezüglich der Wesentlichen Anlegerinformationen (§ 306 Abs. 2 KAGB).

Die bereits eingereichte Pilotklage stützt sich insbesondere darauf, dass die Wesentlichen Anlegerinformationen und die Prospektnachträge nicht alle für die Anlageentscheidung wesentliche Umstände enthalten bzw. Fehler aufweisen.

So wurde von HAHN Rechtsanwälte insbesondere herausgearbeitet, dass es für sämtliche 8 Investitionen, die im Jahr 2014 getätigt worden sind, spätestens im Jahr 2015 entsprechende Planabweichungen gab, die sich zum Beispiel auf den Beginn des Vertriebsstartes oder den Baubeginn bezogen. Die Anleger selbst sind hierüber nicht in Kenntnis gesetzt worden.

Weiter basiert nach Auffassung von HAHN Rechtsanwälte die prognostizierte Rendite in Höhe von „6 % und mehr“ auf keinen belastbaren Daten bzw. Tatsachen. Selbst das in den Wesentlichen Anlegerinformationen ausgewiesene Mid-Case-Szenario ergibt nach den Berechnungen des Gutachters keine Rendite von „6 % und mehr“.

Sammelklagen
Neben Einzelklagen plant HAHN Rechtsanwälte insbesondere auch Sammelklagen für folgende Alternative Investmentfonds der PROJECT Investment Gruppe:

• PROJECT Wohnen 14
• PROJECT Wohnen 15
• PROJECT Metropolen 16
• PROJECT Metropolen 17
• PROJECT Metropolen 18
• PROJECT Metropolen 19
• PROJECT Metropolen 20
• PROJECT Metropolen 21
• PROJECT Metropolen 22

Betroffene Anleger haben die Möglichkeit, sich unter
https://hahn-rechtsanwaelte.de/lp/proje ... mmelklage/
für eine Sammelklage zu registrieren.

[Stefan Loipfinger]

Unten beigefügte Presseinformation hat der Insolvenzverwalter veröffentlicht. Mit keinem Wort wird etwas zu möglichen Rückflüssen für die Fonds gesagt. Stillschweigen bei den Kaufpreisen ist m.E. ein schlechter Witz, da irgendwann ja sowieso über die Verkäufe berichtet werden muss. Das schreibt das Kapitalanalgengesetzbuch klar vor, aber leider eben erst im Nachhinein ...

PROJECT Immobilien: schon fünf Grundstücke verkauft

• Insolvenzverwalter Böhm verkauft vier weitere Immobilien
• Weiterhin großes Interesse für alle angebotenen Grundstücke
• Volker Böhm: „Für alle Objekte gibt es Interessenten."

Nürnberg. Im Verwertungsprozess von Immobilien der insolventen Nürnberger PROJECT Immobilien-Gruppe hat Insolvenzverwalter Volker Böhm von Schultze & Braun 4 weitere Grundstücke veräußert. Damit sind jetzt 5 der 35 zum Verkauf stehenden Immobilien von Investoren übernommen worden. „Auch für alle 30 noch im Verkaufsprozess befindlichen Grundstücke gibt es Interessenten“, betonte Böhm. „Die Verhandlungen laufen.“

Bei der ersten der verkauften 4 Immobilien handelt es sich um ein rund 10.200 m² großes Grundstück in der Deutenbacherstraße 3 in Stein bei Nürnberg. Der Bebauungsplan für dieses Areal sieht eine Nutzung zu Wohnzwecken vor. Die geplante Wohnfläche liegt bei knapp 8.000 m². Erwerber ist das internationale Projektentwicklungs- und Bauunternehmen Ten Brinke. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Das zweite verkaufte Grundstück liegt in der bayrischen Kreis- und Universitätsstadt Freising, nördlich von München. Es handelt sich um ein rd. 7.300 m² großes Areal im Quartier Angerbogen. Für das Grundstück besteht Baurecht für eine Bebauung mit fünf Mehrfamilienhäusern und gemeinsamer Tiefgarage. Die Planung für das Projekt wurde noch durch PROJECT Immobilien abgeschlossen. Das Projekt umfasst 118 Wohnungen mit einer Wohnfläche von rd. 10.000 m² sowie eine Tiefgarage für 169 Fahrzeuge. Erwerber ist die ECE Group www.ece.com/de, ein familiengeführter Projektentwickler mit Sitz in Hamburg. Die ECE Group will das geplante Projekt zügig fertigstellen. Über den Kaufpreis wurde auch in diesem Fall Stillschweigen vereinbart.

Die 2 anderen verkauften Grundstücke befinden sich in der Düsseldorfer Innenstadt. Die Grundstücksflächen dieser beiden benachbarten Grundstücke betragen knapp 2.300 m² und etwas über 500 m². Beide Grundstücke sind überwiegend für den Bau von Mehrfamilienhäusern vorgesehen. Die Bebauungsplänge ermöglichen aber auch in geringerem Umfang Gewerbe- bzw. Nutzflächen. Der Erwerber der beiden Grundstücke möchte derzeit noch nicht genannt werden. Auch hier wurde Stillschweigen über die Kaufpreise vereinbart.

Die Verkäufe in Düsseldorf und Stein bei Nürnberg wurden vom Münchner Maklerunternehmen BGA Invest www.bga-invest.de betreut. Für die Vermittlung des Verkaufs in Freising war das Beratungsunternehmen Falkensteg https://falkensteg.com verantwortlich.

„Im laufenden Verkaufsprozess zeigt sich, dass an Grundstücken für Wohnimmobilien weiterhin Interesse besteht“, sagte Böhm. „ Allerdings weniger von Projektentwicklern, die damit in den Einzelverkauf gehen wollen, sondern von eigenkapitalstarken Käufern, insbesondere Family Offices, die die Objekte in den Vermietungsbestand nehmen oder von Entwicklern, die für diese Zielgruppe bauen.“

Böhm hatte den Verkaufsprozess Ende letzten Jahres eingeleitet und die Maklerunternehmen BGA Invest und Falkensteg beauftragt, die Grundstücke der PROJECT Immobilien-Gruppe zu vermarkten. Ziel ist es, Grundstücke sowie Bauprojekte, die nicht fortgeführt werden, im Interesse der Gläubiger und Anleger bestmöglich zu verwerten. Der Verkauf erfolgt daher im Rahmen eines Investorenprozesses mit internationaler Marktansprache.

Insgesamt standen 35 Immobilien zum Verkauf. Bei 23 Immobilien handelt es sich um unbebaute Grundstücke. Weitere 5 Immobilien sind Projekte, bei denen bereits mit den Bauarbeiten begonnen worden war. Zwar waren bei diesen Projekten einige Wohnungen verkauft worden, allerdings fanden sich keine Investoren, die das Projekt abschließen und die Wohnungen einzeln verwerten wollen. Böhm hat daher den Wohnungskäufern die Rückabwicklung ihres Kaufvertrages angeboten, damit diese Objekte an Investoren veräußert werden können, die die Immobilien fertigstellen und in den eigenen Bestand nehmen. Ziel ist es, den betroffenen Wohnungskäufern ihre bisher geleisteten Kaufpreiszahlungen in möglichst vollem Umfang zu erstatten. Und schließlich stehen weitere 7 Projekte zum Verkauf, die entweder ganz oder weit überwiegend für gewerbliche Nutzung konzipiert sind und bei denen die Bauarbeiten bereits begonnen worden waren.

In der Anlage dieser Pressemitteilung befindet sich eine Liste mit den oben erwähnten und zum Verkauf stehenden Grundstücken und Projekten inkl. Standort.

[Niccos]

Es zeigt sich immer wieder, daß die sog. "Bedingungen" oder AGB`s oder Veröffentlichungspflichten oder was auch immer von den gewerblichen Institutionen (Emittent/Crowdinnvesting-Plattform/Insolvenzverwalter usw.) negiert/ignoriert werden. Sollte es aber so sein, daß der Anleger seine Ansprüche geltend machen will, wird dann auf gefühlt Seite 72 irgendein Absatz oder eine salvatorische Klausel aufgeführt, die ihn dann "um seine Ansprüche" bringen. Ich muß es ganz klar sagen: Wenn der Staat nicht in der Lage ist, die Unternehmerhaftung für die Geschäftsführer, evtl. Prokuristen usw. wieder einzuführen, werden sich einzig und allein die Gerichtsvollzieher, Rechtsanwälte und Insolvenzverwalter freuen. Es muß auch eine gesetzliche Vorordnung her (Bauhaftung bzw. Baufertigstellung), wie es in anderen Ländern längst der Fall ist!, daß Gebäude sicher fertig gestellt werden. Falls z.B. der Bauträger "unverhofft" Insolvenz geht. Da werden sich viele Bauträger gut überlegen, Pleite zu gehen, wenn ihnen anschließend der Staat auf die Pelle rückt. Der Staat ist es, der Vertrauen aufbaut und vermitteln kann. Das tut er seit Jahren nicht und läßt "einfach laufen". Sozialwohnungsbau gibt es defacto seit dem SPD-Beschluß nicht mehr. Stänidg neue Verordnungen/Entsorgevorschriften brüskieren jedes anständige Bauunternehmen nur noch mehr. Es ist schon lange an der Zeit, per Radierer diesen Unsinn zu stoppen. Letztendlich hilft hier nur ein Regierungswechsel. Ich hätte nicht geglaubt, daß ich das mal schreibe.

[Stefan Loipfinger]

In einer sehr umfangreichen Recherche habe ich bis zu 20 Jahre zurück die 178 Immobilienentwicklungen der PROJECT-Gruppe näher untersucht, die über Publikums-Fonds sowie über Special-AIFs finanziert wurden. Die Erkenntnisse sind erschreckend, denn sie zeigen sehr deutlich, dass die Insolvenzen nicht nur auf den schwieriger gewordenen Immobilienmarkt zurückzuführen sind, sondern auch zum Teil selbstmacht sind.
Ein Beispiel zeigt die nachfolgende Grafik, in der die jährlich eingekauften Projektentwicklungen (gewichtet mit dem jeweils beim Einkauf geplanten Projektentwicklungsvolumen) mit den jährlichen Fertigstellungen (ebenfalls gewichtet mit dem Projektvolumen) verglichen wurden.

Zum Vergrößern, bitte auf das Bild klicken

Die hier sichtbaren Fehlentwicklungen begründen sich beispielsweise in den geplanten und den realisierten bzw. angepassten Laufzeitplanungen von Projektentwicklungen, die fast durchgängig aus dem Ruder liefen. Wenn Sie dazu mehr wissen wollen, dann sollten Sie sich für das Forum registrieren:

Zur Registrierung

[regiwo2023]

Das ist ja erschreckend zu sehen . Was hat das dortige Management denn in den Jahren 2016-2019 getrieben derartige Volumen über EUR 400 Mio. p.a. zu akquirieren, wenn man in den besten Jahren gerade mal EUR 100 Mio. Fertigstellungen hinbekam? Wohl nach dem Motto: FK Zinsen nahe Null, Wohnimmobilienpreise werden ewig weiter steigen und daher mit Vollgas los.......Benko lässt grüßen

[Stefan Loipfinger]

Die katastrophalen Fertigstellungszahlen dürften auch mit der Tatsache zusammenhängen, dass die PROJECT-Immobiliengruppe den Immobilienentwicklungsgesellschaften und damit den Fonds keine Fertigstellungstermine garantierte!

Wer würde als verantwortlicher Fondsmanager Millionenprojekte bei einem fremden Dritten in Auftrag geben, wenn derjenige ohne Strafe für die Fertigstellung beliebig lange brauchen darf. Das Ganze wird dann noch auf die Spitze getrieben über die Tatsache, dass die Immobilienentwicklungsgesellschaften gegenüber den KäuferInnen der Wohnung oder der Gewerbeeinheiten sehr wohl Termine garantieren mussten und bei Nichteinhaltung entsprechende Strafzahlungen fällig wurden.

Kein Witz! Das weiß ich von Insolvenzverwalter Volker Böhm, den diese fehlenden Fertigstellungstermine auch wunderten.

[Wolle2022]

Das ist ja wirklich unglaublich, ein solches Geschäftsgebaren ist nicht nachvollziehbar

[Stefan Loipfinger]

Es gibt eine neue Pressemitteilung der Kanzlei Schulze & Braun zu sechs Berliner Projekten. Weitere Informationen dazu können Sie im INTERNEN Bereich nachlesen.

PROJECT Immobilien: 6 Berliner Projekte werden fertig gebaut

• Insolvenzverwalter Böhm beauftragt Fertigstellung von sechs Berliner Projekten der insolventen PROJECT Immobilien-Gruppe.
• Volker Böhm: „Keine zusätzlichen Kaufpreiszahlungen für die Wohnungskäufer.“
• Käufer haben mit großer Mehrheit zugestimmt.

Nürnberg. Wenn ein Bauträger Insolvenz anmeldet, bleiben die Kunden in vielen Fällen auf ihren halbfertigen Wohnungen sitzen. Beim insolventen Nürnberger Bauträger PROJECT Immobilien-Gruppe ist es dem Insolvenzverwalter Volker Böhm von der Kanzlei Schultze & Braun erneut gelungen, bei sechs weiteren Bauprojekten die Fertigstellung der Objekte zu ermöglichen: In Berlin werden jetzt bei fünf Wohnungs-Projekten und einer Gewerbeimmobilie die Bauarbeiten wieder aufgenommen.

Bei den folgenden sechs Berliner Bauprojekten hat Böhm die lokalen Bauunternehmen Hoch Plus Berlin GmbH und DAR Hausbau GmbH mit der Fertigstellung der Gebäude beauftragt:

• für das Gewerbe-Projekt „Tempelhofer Damm 156“: Dort baut PROJECT Immobilien eine neue Zentrale für den Paritätischen Wohlfahrtsverband.
• für das Projekt „Billy Wilder Livin“ in der Billy-Wilder-Promenade 20 mit 71 Wohnungen
• für das Projekt „MALMÖ28“ in der Malmöer Str. 28 mit 84 Wohnungen
• für das Projekt „Vive la Rose“ im Rosenthaler Weg 50 mit 54 Wohnungen
• für das Projekt „Studio Living Berlin B.2“ in der Wiesenstraße 11 mit 67 Wohnungen
• und für das Projekt „Studio Living Berlin B.3“ in der Rembrandtstraße 20-21 mit 52 Wohnungen

Zuvor hatte Böhm bereits bei drei Projekten in Nürnberg, zwei Projekten in Darmstadt und zwei Projekten in München den Weiterbau der Mehrfamilienhäuser ermöglicht.

Böhm suchte seit Beginn der Insolvenzverfahren nach Lösungen, die eine Fertigstellung der Projekte der insolventen PROJECT Immobilien-Gruppe auch im Insolvenzverfahren möglich macht. „Dazu mussten wir jedoch Bauunternehmer finden, die das Projekt zu Konditionen fertigstellen, die die noch offenen Kaufpreisraten nicht übersteigen und die bereit sind, in die Gewährleistung vollumfänglich einzutreten“, teilte Böhm heute in Nürnberg mit. Das ist nun auch in der Hauptstadt nach monatelangen Verhandlungen gelungen: „Auch in Berlin können wir den Bau der Wohnungen und des Gewerbeobjekts am Tempelhofer Damm abschließen, und zwar ohne dass die Käufer zusätzliche Kaufpreiszahlungen leisten müssen.“

Marc Bernard, als Geschäftsführer bei PROJECT Immobilien tätig, ergänzte: „Zugleich war es unsere Bedingung, dass diese Bauunternehmen gegenüber den Käufern die volle Gewährleistung übernehmen. Im Gegenzug haben die Wohnungskäufer auf ihre Ansprüche verzichtet, die sich aus der insolvenzbedingten Bauverzögerung ergeben haben.“ Dazu sagte Volker Böhm: „Auch wenn die Verzögerungen für die Käufer eine erhebliche Belastung sind, überwiegt nach meinem Eindruck nun die Erleichterung darüber, dass es weitergeht und keine zusätzlichen Kosten für die Käufer entstehen.“

Alle Käufer in den sechs Projekten haben der gefundenen Lösung mit großer Mehrheit zugestimmt. Die noch offenen Kaufpreisraten zahlen die Käufer künftig auf ein Treuhandkonto, das vom Insolvenzverwalter verwaltet wird. „Auszahlungen aus diesem Konto erfolgen zweckgebunden, dienen also ausschließlich der Finanzierung des Weiterbaus“, sagte Böhm. „Auf diese Weise gehen die Wohnungskäufer kein Risiko ein.“

„Die Suche nach neuen Generalübernehmern war angesichts der Anzahl und Größe der Projekte eine enorme Aufgabe“, betonte Marc Bernard. „Dass es gelungen ist, die Fortsetzung der Bauarbeiten in solch kurzer Zeit auszuschreiben und zu vergeben, ist eine gemeinsame Leistung des gesamten Teams.“ Auch Volker Böhm hob die Leistung des Teams hervor: „Die Projektleiter und alle anderen Kollegen haben mit großem Engagement entscheidend dazu beigetragen, dass Hunderte von Wohnungskäufern nicht auf Bauruinen sitzen bleiben werden.“

[j.b.1969]

Die katastrophalen Fertigstellungszahlen dürften auch mit der Tatsache zusammenhängen, dass die PROJECT-Immobiliengruppe den Immobilienentwicklungsgesellschaften und damit den Fonds keine Fertigstellungstermine garantierte!

Wer würde als verantwortlicher Fondsmanager Millionenprojekte bei einem fremden Dritten in Auftrag geben, wenn derjenige ohne Strafe für die Fertigstellung beliebig lange brauchen darf. Das Ganze wird dann noch auf die Spitze getrieben über die Tatsache, dass die Immobilienentwicklungsgesellschaften gegenüber den KäuferInnen der Wohnung oder der Gewerbeeinheiten sehr wohl Termine garantieren mussten und bei Nichteinhaltung entsprechende Strafzahlungen fällig wurden.

Aber die Aufträge wurden nicht an "fremde Dritte" vergeben. Dass es sich bei Project um eine Unternehmensgruppe gehandelt hat, sollte jedem klar gewesen sein. Und es würde mich sehr wundern, wenn es gängige Praxis wäre, dass sich die einzelne Unternehmen in einer Unternehmensgruppe gegenseitige Vertragsstrafen vereinbaren bei Terminverzögerungen durch das Gruppen-Unternehmen.

[Stefan Loipfinger]

Aber die Aufträge wurden nicht an "fremde Dritte" vergeben. Dass es sich bei Project um eine Unternehmensgruppe gehandelt hat, sollte jedem klar gewesen sein. Und es würde mich sehr wundern, wenn es gängige Praxis wäre, dass sich die einzelne Unternehmen in einer Unternehmensgruppe gegenseitige Vertragsstrafen vereinbaren bei Terminverzögerungen durch das Gruppen-Unternehmen.

Die von Ihnen angesprochene "gängige Praxis" ist m.E. nicht relevant, da es sich hier um AIFs handelt, für die diesbezüglich sehr klare Regelungen im KAGB enthalten sind.

§ 26 Allgemeine Verhaltensregeln; Verordnungsermächtigung
(1) Die Kapitalverwaltungsgesellschaft handelt bei der Wahrnehmung ihrer Aufgaben unabhängig von der Verwahrstelle und ausschließlich im Interesse der Anleger.
(2) Die Kapitalverwaltungsgesellschaft ist verpflichtet,

1. ihrer Tätigkeit ehrlich, mit der gebotenen Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit und redlich nachzugehen,
2. im besten Interesse der von ihr verwalteten Investmentvermögen oder der Anleger dieser Investmentvermögen und der Integrität des Marktes zu handeln,
3. alle angemessenen Maßnahmen zur Vermeidung von Interessenkonflikten und, wo diese nicht vermieden werden können, zur Ermittlung, Beilegung, Beobachtung und gegebenenfalls Offenlegung dieser Interessenkonflikte zu treffen, um
   1. zu vermeiden, dass sich diese nachteilig auf die Interessen der Investmentvermögen und der Anleger auswirken und
   2. sicherzustellen, dass den von ihr verwalteten Investmentvermögen eine faire Behandlung zukommt,
4. über die für eine ordnungsgemäße Geschäftstätigkeit erforderlichen Mittel und Verfahren zu verfügen und diese wirksam einzusetzen,
5. alle auf die Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit anwendbaren regulatorischen Anforderungen zu erfüllen, um das beste Interesse der von ihr verwalteten Investmentvermögen oder der Anleger dieser Investmentvermögen und die Integrität des Marktes zu fördern und
6. alle Anleger der Investmentvermögen fair zu behandeln.

[...]
(5) Die Kapitalverwaltungsgesellschaft muss insbesondere über geeignete Verfahren verfügen, um bei Investmentvermögen unter Berücksichtigung des Wertes des Investmentvermögens und der Anlegerstruktur eine Beeinträchtigung von Anlegerinteressen durch unangemessene Kosten, Gebühren und Praktiken zu vermeiden.

Ich habe jetzt nur einen kleinen Ausschnitt herangezogen, der sehr deutlich macht, dass Gepflogenheiten aus der Immobilienbranche hier nicht der Maßstab sein können. Kein fremder Dritter würde Millionenaufträge ohne Fertigstellungstermine vergeben. Das ist die Messlatte. Ob das den KollegInnen in der Real-Estate-Sparte gefällt oder nicht, darf nicht relevant sein.

[Stefan Loipfinger]

PROJECT: Jahrestag der Krise

09.08.2024 ▪ Liebe Leserinnen und Leser,

genau vor einem Jahr begann die Krise bei der PROJECT-Gruppe. Zeit für einen ersten Rückblick und die Frage, ob das Kapitalanlagegesetzbuch in diesem Stresstest funktioniert:

• Anlegerverluste und mangelnde Transparenz: Seit den Insolvenzanträgen vom 9. August 2023 haben über 30.000 AnlegerInnen erhebliche Teile ihrer Investments verloren. PROJECT Investment hält wichtige Informationen zurück und beantwortet Fragen nicht, was bei einer BaFin-überwachten Kapitalverwaltungsgesellschaft nicht sein dürfte.
• Aufsichtsratswechsel und Insolvenzrisiko: Der Austausch des Aufsichtsrats bei der PROJECT Investment AG durch Experten für Insolvenzrecht unterstreicht die Sorge um die zukünftige Stabilität des Unternehmens.
• Finanzielle Verbindlichkeiten: Der Jahresabschluss 2022 zeigt, dass PROJECT Investment ihrer Muttergesellschaft ein Darlehen über 2,5 Millionen Euro gewährte und Eventualverbindlichkeiten über 4,2 Millionen Euro hat. Diese finanziellen Verpflichtungen könnten die Liquidität weiter belasten.
• Zahlungsschwierigkeiten und Liquiditätskrise: Aufgrund ausbleibender Rückflüsse und notwendiger Stundungen von Gebühren droht eine Liquiditätskrise. Der Vorstand warnt sogar, dass offene Forderungen gegenüber Fonds möglicherweise nicht vollständig beglichen werden können.
• Ungleiche Behandlung von Anlegergruppen: Während institutionelle AnlegerInnen bei Gebühren entlastet wurden, kam es bei Fonds für private AnlegerInnen nur zu Stundungen. Diese ungleiche Behandlung wirft entscheidende Fragen auf.

Um den vollständigen Beitrag lesen zu können, klicken Sie hier: PROJECT: Jahrestag der Krise

Bleiben Sie standhaft.

Ihr
Stefan Loipfinger